BGH, Urteil vom 22.05.2025 – VII ZR 129/24 Vertragsstrafe nach Rücktritt vom Bauträgervertrag

Vertragsstrafe nach Rücktritt vom Bauträgervertrag

Der Bundesgerichtshof hat erneut grundlegende Leitplanken für die Behandlung von Vertragsstrafen im Bauträgerrecht gezogen. Im Kern bestätigt der VII. Zivilsenat, dass eine wegen Verzugs verwirkte Vertragsstrafe auch dann bestehen bleibt, wenn der Erwerber zu einem späteren Zeitpunkt von einem vertraglich vorgesehenen Rücktrittsrecht Gebrauch macht. Der Rücktritt beseitigt die bereits entstandene Sanktion nicht; sie ist als abgeschlossener, vergangenheitsbezogener Anspruch zu qualifizieren.

Der Senat stützt seine Entscheidung auf die Systematik der §§ 339 ff. BGB und die gefestigte Rechtsprechung zur Trennbarkeit bereits entstandener Vertragsstrafe von der weiteren Vertragsabwicklung. Der Rücktritt führt lediglich zur Rückabwicklung der wechselseitigen Hauptleistungspflichten, nicht jedoch zum Wegfall von Ansprüchen, die bereits vor Rücktritt entstanden und fällig geworden sind. Die Vertragsstrafe wird daher nicht Bestandteil des Rückgewährschuldverhältnisses.

Für die Vertragsgestaltung im Bauträger- und Bauvertragsrecht ist die Entscheidung von erheblicher Relevanz. Vertragsstrafenklauseln behalten auch im Rücktrittsszenario ihre Wirkung. Das betrifft insbesondere Projekte, in denen Fertigstellungs- oder Übergabetermine überschritten und Rücktrittsrechte zur Risikobegrenzung vereinbart werden. Bauträger müssen berücksichtigen, dass Verzugsfolgen nicht durch eine spätere Rückabwicklung neutralisiert werden. Erwerber erhalten dagegen ein verlässliches Instrument, um Verzögerungen zu sanktionieren.

Projektentwickler, Bauträger und Erwerber sollten bestehende Vertragsmuster vor diesem Hintergrund prüfen und die Reichweite von Vertragsstrafenklauseln klar abgrenzen. Die Entscheidung stärkt die Rechtssicherheit und reduziert die Anfälligkeit für Streit über die Einordnung von Rücktrittskonstellationen.