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09.02.2015 | Mietrecht

Vorkaufsrecht

Vor dem Verkauf ihrer zuvor in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnung müssen Mieter immer informiert werden., andernfalls droht dem Vermieter und Verkäufer auf Schadensersatz in Anspruch genommen zu werden.

Als Käufer sollen Mieter vom Eigentümer bevorzugt werden. Werden sie die dies bezweckenden gesetzlichen Regelungen missachtet, ist Schadenersatz fällig, urteilte der BGH.
Mieter können Schadenersatz verlangen, wenn sie bei Wohnungsverkäufen nicht über ihr deren gesetzliches Vorkaufsrecht informiert und dadurch rechtlich erheblich benachteiligt werden. Dies hat jetzt der BGH.
Die Höhe des Schadenersatzes richtet sich nach dem für den Mieter entgangenen wirtschaftlichen Vorteil eines Kaufs. Im beurteilten Fall aus Hamburg hatte der beklagte Vermieter sieben Eigentumswohnungen zum Preis von insgesamt 1,3 Millionen Euro verkauft, ohne die später klagende Mieterin über ihr gesetzliches Vorkaufsrecht zu informieren.
Als der neue Hausbesitzer ihr dann die Wohnung für rund 266.000 Euro anbot, errechnete die Frau, dass sie bei Ausübung ihres Vorkaufsrechts die Wohnung rund 80.000 Euro billiger hätte erwerben können und forderte diesen Betrag vom vormaligen Eigentümer und Vermieter als Schadensersatz.
Der BGH entschied nun, dass Mietern bei Verlust eines derart entgangener wirtschaftlicher Vorteils auch dann zustehen kann, wenn sie in solchen Fällen auf die Durchsetzung ihres Vorkaufsrechts verzichten, weil der ursprüngliche Vermieter ihnen die verkaufte Wohnung nicht mehr übereignen kann. Damit wurde der Fall zur weiteren Aufklärung an die Vorinstanz zurückverwiesen.

Das in Wohnungsmietsachen, also auch hier, erstinstanzlich unabhängig vom Streitwert zuständige Amtsgericht hatte die Klage zunächst abgewiesen. Die Berufung der Klägerin hatte ebenfalls keinen Erfolg. Das Landgericht als Berufungsgericht hatte einen Schadensersatzanspruch mit der Begründung verneint, der Verlust eines Veräußerungsgewinns sei vom Schutzzweck des mietrechtlichen Vorkaufsrechts nicht gedeckt.
Nach der jüngsten Entscheidung des BGH soll das Vorkaufsrecht Mieter aber nicht nur vor einer Verdrängung durch Drittkäufer schützen. Mieter sollten von ihnen genutzte Wohnungen auch zu einem Preis kaufen können, den ein Dritter zu zahlen bereit ist, um die Mieter an den von potenziellen Käufern “ausgehandelten günstigen Konditionen teilhaben zu lassen”, heißt es im Urteil.
Zuletzt hatte der BGH einen besseren Schutz von Mietern bei der Aufteilung von Häusern in Eigentumswohnungen noch abgelehnt. Dies sei Sache des Gesetzgebers, hieß es im November in Karlsruhe. In dem damaligen Fall ging es darum, ob der Mieter ein Recht darauf hat, seine Wohnung zu kaufen, wenn das ganze Haus verkauft wird und Worts die neuen Eigentümer nach Erwerb es in Eigentumswohnungen aufteilen. Für dieser Fäller forterbte daraufhin der Deutsche Mieterbund eine Gesetzesänderung.