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06.02.2015 | Mietrecht

Auf Eigenbedarf gestützte Kündigung eines Wohungsmietvertrags

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in einem Grundsatzurteil vom – VIII ZR 154/14 – mit der Frage befasst, unter welchen Umständen eine auf den Eigenbedarf gestützte Kündigung eines Wohungsmietvertrags unter dem Gesichtspunkt des “Rechtsmissbrauchs” unwirksam sein kann.
Der gekündigte Mieter bewohnt eine Wohnung aufgrund Mietvertrags von Frühjahr 2011. Etwa 22 Monate später kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs.

Als Begründung führte er an, seine 20 Jahre alte Tochter habe nach deren Abitur ein Jahr im Ausland verbracht, kehre nun nach Deutschland zurückkehren. Sie werde danach eine Arbeitsstelle antreten und ein berufsbegleitendes Studium aufnehmen. Für die Tochter werde die Wohnung im Sinne von Eigenbedarf des Vermieters benötigt. Der Mieter widersprach der Kündigung. Eigenbedarf sei für den Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar gewesen sei. Das habe er bedenken und offenbaren müssen, aber nicht getan. Deshalb sei die Kündigung missbräuchlich und unwirksam.

Der Vermieter erhob Räumungsklage, welche vom Amtsgericht stattgegeben wurde. Auf Berufung des Mieters hob das Landgericht dieses Urteil auf und wies die Klage ab.

Die Eigenbedarfskündigung sei wegen Rechtsmissbrauchs der Argumentation des Mieters folgend unwirksam. Für die Annahme rechtsmissbräuchlichen Verhaltens reiche es aus, wenn bei Vertragsschluss hinreichend konkrete Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass das Mietverhältnis nur von kurzer Dauer sein werde, nach kurzer Zeit Eigenbedarf auftreten könne. Wenngleich sich die Tochter des Klägers bei Abschluss des Mietvertrags noch keine konkreten Vorstellungen über zukünftiges Wohnen gemacht haben möge, hätte der Kläger bei verständiger Betrachtung den Eigenbedarf voraussehen können und müssen.

Das Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII Dem folgte der BGH so nicht Die auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützte Kündigung ist hier nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, so der Bundesgerichtshof in seinem Urteil -VIII ZR 154/14 – vom 04.02.2015.

Ein widersprüchliches rechtsmissbräuchliches Verhalten liege vor, wenn der Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, ihn kurzfristig selbst in Eigengebrauch zu nehmen. Er darf in diesen Fällen dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt.

Kein Rechtsmissbrauch liegt Kein Rechtsmissbrauch liege dagegen vor, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs für den Vermieter zwar im Rahmen einer “Bedarfsvorschau” erkennbar gewesen wäre, der Vermieter aber bei Mietvertragsabschluss weder entschlossen gewesen war, kurzfristig Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen erwogen, also ernsthaft in Betracht gezogen hat. Denn bei verständiger und objektiver Betrachtung bringt ein Vermieter dadurch, dass er dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag anbietet und nicht von sich aus Angaben über den Stand und die mögliche Entwicklung seiner familiären und persönlichen Verhältnisse macht, regelmäßig nicht zum Ausdruck, dass er die Möglichkeit eines alsbaldigen Eigenbedarfs unaufgefordert geprüft hat und nach derzeitigem Erkenntnisstand ausschließen kann. Würde vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags eine solche – sich nach einer verbreiteten Auffassung auf bis zu fünf Jahre erstreckende Lebensplanung verlangt, wie teilweise vertreten, würde dessen verfassungsrechtlich verbürgte Freiheit missachtet, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen.

Dass den Vermieter keine Verpflichtung zu einer “Bedarfsvorschau” trifft, stellt den Mieter nicht schutzlos. Er kann, so der BGH, für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder einen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren.

Der Rechtsstreit ist vom BGH an das Landgericht zurückgewiesen worden, damit ergänzend erforderliche tatsächliche Feststellungen zu dem – von der Beklagten bestrittenen – Vorliegen einer Eigenbedarfssituation und zu den von ihr geltend gemachten Härtegründen (§ 574 BGB) getroffen werden können.