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14.12.2015 | Immobilienrecht

Nachzahlungsklausel in Grundstückskaufverträgen des Bundes nichtig

Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) wollte mehr Geld und ist mit diesem Ansinnen vor dem Landgericht Hanau gescheitert. Mit dem Argument der Wertverbesserung forderte die Bima einen Betrag von gut 185.000 Euro zusätzlich zum Kaufpreis für einstige Kasernen nach. Die Richter aber erklärten die entsprechende Vertragsklausel für unwirksam, die beklagte Käuferin muss nicht zahlen. Die Berufung wurde von der Bima Anfang Dezember zurückgenommen – wohl auch um eine obergerichtliche Rechtsprechung hierzu zu vermeiden.

Auch das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt als Berufungsinstanz hatte bereits durchblicken lassen, dass es die Preisabrede nicht durchgehen lassen will. “Unfassbar, die Bima hat gekniffen und zurückgenommen”, findet Rechtsanwalt Harald Nickel deutliche Worte. Der Konversionsexperte war als Beklagtenvertreter an dem Rechtsstreit beteiligt.

In dem Verfahren hatte die Bima gegen die Käuferin der Ex-Kasernen geklagt. Sie berief sich auf eine Klausel in den Kaufverträgen, nach der für den Fall einer “nachträglichen höherwertigen Nutzungsmöglichkeit” des Areals eine entsprechende Summe auf den Kaufpreis nachzuzahlen ist.

Nachzahlungsklausel ist unwirksame AGB

Die Hanauer Richter qualifizierten die Klausel als allgemeine Geschäftsbedingung (AGB), die seitens der Bima gestellt wurde, und die Käuferin unangemessen benachteiligt. Insbesondere stellten sie klar, dass es sich bei der Bestimmung nicht um eine Preishauptabrede handelt, die sich der AGB-Inhaltskontrolle entzieht.

“Eine vollständige Abschöpfung von Gewinnen über 50% hinaus sei unangemessen, da eine Realisierung durch den Käufer nicht zwingend möglich sei. Die Klausel sei unangemessen, weil keine beiderseitige Anpassung erfolge. Sie sei unangemessen, weil einerseits keine Obergrenze definiert und andererseits im Falle einer Werterhöhung keine Lösungsmöglichkeit für den Käufer geregelt sei”, fasst Nickel die Argumente zusammen.

In dem Urteil, das der Immobilien Zeitung vorliegt, heißt es dazu: “Nicht mit den vorgenannten Anforderungen an eine hinreichende Konkretisierung von Preisanpassungsklausel vereinbar sind daher Bestimmungen, die eine nachträgliche Veränderung des Verhältnisses von Preis und Leistung zugunsten des Verwenders, also eine nachträgliche Gewinnsteigerung erlauben und dies in das Belieben des Verwenders stellen, also die völlige Abwälzung des Kostenrisikos auf den Vertragspartner gestatten, ohne das Risiko für diesen vorher vorhersehbar zu machen.”

Bima scheut OLG-Urteil

In der Berufungsinstanz hatten die Richter bereits erkennen lassen, dass sie sich ebenfalls eher gegen die Bima auf die Seite der Käuferin stellen werden, weiß Nickel zu berichten. Die Bima hat Anfang Dezember die Berufung zurückgenommen.

Sie hat damit für sich die Gefahr eines Urteils durch das OLG, das sehr viel mehr Gewicht als der landgerichtliche Entscheid gehabt hätte, gebannt. Mit Blick auf die zumindest in diesem Verfahren wortgleich verwendeten Klauseln, ist zu vermuten, dass die monierten Klauseln, noch häufiger bei den Verkäufen der Bima zu Anwendung kamen.